以下是来自SLB资本顾问公司合伙人马利克·富兰克林的客座文章，他拥有超过15年的投资银行经验，涉及房地产、医疗保健和科技行业。
通货膨胀、供应链混乱、干旱和劳动力短缺，给已经在激烈竞争中苦苦挣扎的食品加工商带来了新的挑战。
联合国粮农组织的数据显示，自2019冠状病毒病(COVID-19)大流行开始以来，全球食品价格上涨了65%，自俄罗斯入侵乌克兰以来，仅今年就上涨了12%。通货膨胀给食品加工商提供了机会，但也带来了压力。
无论在哪种情况下，食品加工商都需要新的资本，无论是防御性地迎接新的和持续的挑战，还是主动地为增长机会提供资金。此外，一些人可能倾向于偿还在利率上升环境中增加的浮动利率债务。这些计划的资金来源可能就在他们的脚下，以他们拥有的房地产的形式。通过出售财产并立即将其租回，食品加工商可以在保持对其设施的长期控制的同时实现新的资本层。
所谓的售后回租交易总体上呈上升趋势，但以工业为导向的物业尤其如此。在第二季度的236笔售后回租交易中，价值102亿美元，接近大流行前的水平，其中足足50%发生在工业地产。
售后回租与工业产权之间的密切关系可归因于几个因素。首先，零售和办公等其他行业经历了与新冠肺炎相关的挑战。由于机构销售回租投资者有大量资金分配给净租赁部门，工业部门无论是在独立基础上，还是相对于其他替代方案，都有相对有吸引力的机会，因为工业领域仍有许多有利的市场动态。
另一个难以量化的因素是，制造商将制造业务搬回国内，以加强对供应链的控制，这一趋势正在抬头。这种转变正在推动工业地产的溢价进一步上升。
现实世界中
美世食品公司和伯纳食品饮料公司是食品加工业销售回租的教科书式例子。前者将其位于加州莫德斯托的总部和加工设施以4,000万美元的价格出售给了房地产投资者LCN Capital Partners，然后立即将其租了回来。在后者的情况下，伯纳将其位于伊利诺伊州的316,300平方英尺的食品生产设施以6,500万美元的价格卖给了房地产投资者W.P. Carey。
对于食品加工公司的高级管理团队来说，一想到失去对关键任务的生产设施的控制就感到愤怒是很常见的。
然而，最终，售后回租的“长期”特征为业主提供了本质上与自有设施场景相同的控制权。售后回租期限一般为15年(在某些情况下更长)，可延长20年以上(由租户选择)，提供35至40年的有效控制权。
可能申请
不幸的是，仅仅拥有房地产本身并不足以在售后回租交易中筹集资金。基础业务不仅需要稳定，还需要增长。买方希望租客能够在很长一段时间内轻松地履行租赁义务。此外，买家正在寻找资产负债表能够使公司经受住销售和收益变化的公司。
一个更强劲的资产负债表可能是销售回租投资者在形式上分析的东西。也就是说，一旦房地产的价值从企业中提取出来并进行再投资以减少其他债务，资产负债表就可能是“合适的规模”，这样就为完成交易提供了借口。
同样，收益可能会重新投资到公司，为增长计划提供资金，以这种方式让投资者对收入将继续增长抱有信心。
作为一个边注，关于出售回租的候选人，地点可能并不重要。不像零售、办公或医疗保健更依赖于强大的地理位置，工业地产则不是这样。售后回租在很大程度上依赖于公司的基础信用，如果基础业务健康，位于第三地区甚至偏远地区的工业设施仍然具有吸引力。这对于业务位于非核心市场的食品加工商来说尤其重要。
在引擎盖下
此外，使售后回租交易特别有吸引力的是它为业主提供的套利机会。简而言之，食品加工商可以以高于商业估值倍数的估值倍数出售他们的房地产。
请记住，几乎所有的金融资产，包括工厂、厂房、办公楼，当然还有企业，其价值都是其产生的现金流的数倍。在目前情况下，房地产估值倍数高于企业估值倍数，这意味着企业所有者可以将房地产资产的收益再投资于具有更快增长潜力并产生更高回报的企业资产。
食品加工商目前面临的许多挑战，特别是劳动力短缺、成本上升和供应链中断，可能还会持续数年。因此，售后回租交易提供的资金在现在和未来都很重要。
